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2018年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200

楼主:红豆杂志 时间:2019-09-19 17:30:54

盛世年华二手房

榜单解读

新经济周期下,对于房地产行业而言,政府在推进几项重要工作:一是引导房地产企业开展产业化,推动国家“脱虚入实”进程;二是通过资金链收紧政策,推动房地产行业优化。因此,政府的治理逻辑发生转变,企业的经营逻辑必然随便改变,即从投资优先逻辑转变为资金优先逻辑。通过研究,发现行业呈现要素“六分”特征。即:政策分城、城市分化、业绩分层、战略分道、融资分档、投资分级。

特征一:政策分城——楼市调控频密,因城施策、逢热必压

2018年以来,房地产市场调控“不负众望”,调控频次、力度都超过了以往,自住建部约谈12城以来,仅5月份就有40城发50新政,上半年调控已超160余次,楼市调控频密程度创下记录。

我们梳理了2016年以来受政策调控的城市,“因城施策、分类调控”更加凸显。一线城市受政策高压最为严格,热门二线城市与普通二线城市有所分化;同时今年以来,调控政策不断向过热的三四线城市扩容,反应了政府逢热必压的坚决态度。

表:各城市调控政策情况

数据来源:亿翰智库

特征二:市场分化——一线“紧”、二线“茫”、三四线“慌”

2018年1-5月全国商品房销售面积与金额同比继续上升,但是各能级市场之间分化明显,企业在不同能级市场也应当采取不同的应对策略。

一线:“紧”,企业应因“势”而定,做到取舍有力

一线城市的“紧”表现为政策“紧”和市场“紧”。一线城市是全国的风向标,在国家坚决保持房住不炒基调,引导资金脱虚入实的大背景下,近两年政策放松的可能性不大。同时高压政策全面扼制市场供需,北上广深四城成交量较16、17年明显下降,价格也保持在平稳水平。

对于企业经营而言,一线城市的经营策略应因“势”而定,及结合宏观形势、政策形势、市场趋势及企业自身形势来制定,做到“取舍有力”。

表:一线城市商品住宅销售面积情况  单位:万平方米

数据来源:亿翰智库

表:一线城市商品住宅销售价格    单位:万元/平方米

数据来源:亿翰智库

二线:“茫”,企业应把握政策盲点期,做到张弛有度

二线城市受政策影响不同,部分城市仍然存在结构性机会。核心二线城市如杭州、南京、武汉、天津等城市,由于调控政策不断完善,价格进入窄幅震荡,成交面积缩量;而另存一部分城市如西安、太原、昆明、贵阳等依然处在房价上升、成交放量的通道。

部分二线城市调控政策相对宽松,也有部分城市由于财政收入对房地产依赖程度较大,地方政府在与中央博弈的过程中,采取人才政策等方式变相放松限购调控。相比一线城市,二线城市仍然存在利润空间,但是政策的未来走向难以预测,企业应该做好城市研究,深入了解市场,紧抓政策盲点期,做到经营策略“张弛有度”。

表:部分二线城市商品住宅销售面积情况    

单位:万平方米

数据来源:亿翰智库

表:部分二线城市商品住宅销售价格情况    

单位:万元/平方米

数据来源:亿翰智库

三四线:“慌”,企业应抓住市场窗口期,做到进退有序

三四线城市由于去库存战略,棚改货币化安置政策推动,市场表现可谓抢眼。但三四线城市城市内生性增长动力不足,政策敏感度较高,而近期棚改政策变动传言加剧市场的不确定性,企业也对三四线城市市场有一定慌乱感觉。

对于三四线城市,企业应加快周转,抓住市场窗口期,做到“进退有序”。对一些热度下沉、存在供不应求的城市,应把握热度继续外溢机会,加速供应;而对于一些已经高热的城市,应谨慎拿地并采取相对低价加速去化。提高周转效率是企业抢收三四线、抵御市场风险的最好方式。

表:部分进驻三四线城市企业快周转策略

数据来源:亿翰智库

三、业绩分层:集中度持续提升,“阶层固化”态势初现

近几年行业集中度持续提升,TOP10、TOP20梯队集中度提升更加明显,不同梯队之间的“阶层固化”现象开始显现。

表:不同梯队行业集中度情况

数据来源:亿翰智库

1、TOP21-30阵营增速最快 

2018年以来政策暂未有收紧迹象,但各梯队销售金额仍出现不同程度的增长,其中TOP21-30阵营房企业绩的提升最为迅速,同比增速超50%。同时,强者恒强,前三甲房企亦表现不俗,同比增长约27%,实现规模与速度并存。随着销售金额集中度的不断提升,企业经营如逆水行舟,不进则退,慢进也退。从另一方面来看,如此激烈的竞争环境,也为企业创造了阵营内超车的机会。

表:2018年1-6月各梯队房企业绩表现

数据来源:亿翰智库

2、断层加深!鸿沟已难跨越

细数近三年来断层的变化情况,不难发现两个现象。一是随着集中度的不断提升,断层也不断向上转移,2016年第21名与22名之间的差距以及2017年第8名和第9名之间的差距到2018年上半年已基本不存在了;二是断层不断加深,2016年上半年断层相对较多,但最大断层值也不足480亿元。近年来房企通过采用差异化竞争模式和效率的提升,不断为自己建造护城墙,到2018年上半年,不同名次之间最大断层值已接近1000亿元。各阵营“阶层”已出现,跨越的难度越来越大。

表:各梯队销售金额断层情况(亿元)

数据来源:亿翰智库

四、战略分道:规模化、产业化与平衡化

行业进入新周期以来,企业的战略发展路径出现了分化,我们称之为“战略分道”,不同类型的房企适配不同路径:

1、传统型房企之“规模化”路径

随着调控政策的长期化以及集中度的大幅提升,规模房企在融资、拿地等方面的优势尽显。对于传统地产开发企业而言,当前规模是其发展的第一要务,代表着未来,唯有短期做大规模才能在激烈竞争的洪流中立于不败之地。目前,像福晟、佳兆业、奥园、新力、融侨等企业就在奋力进行规模化,纷纷提出在2-3年内完成千亿的销售目标。

表:典型千亿目标房企

数据来源:亿翰智库

福晟:抢占资源,助力千亿目标实现

福晟集团从钱、地、人三方面抢占资源,计划于2020年实现1300亿元销售目标。自2015年以来,福晟凭借飞虎队已在全国签下100余个项目,总货值8100亿;福晟还成立“资金王牌军”,与飞虎队一起,成为规模扩张的左右手;同时,推行事业合伙人机制,聚集优秀人才,共享事业共创千亿。 

佳兆业:手握大湾区3000亿货值,2019年销售冲千亿

截至2017年底,佳兆业土地储备总量达2200万平米,其中,大湾区土地储备约1300万平米,货值超3000亿元,有一半以上在深圳。同时,作为最早参与深圳旧改的企业之一,佳兆业拥有深圳大量城市更新类优质土地储备。丰富的土地储备和旧改储备将为佳兆业的再次腾飞奠定基础。

融侨:“3+5+X”架构,助力稳健迈向千亿

2017年融侨年度销售金额达562亿,且连续两年保持超过50%的业绩增长。融侨正在扩大自己的布局,提出“3+5+X”的架构——即布局并深耕三大区域,五大核心城市以及机会型城市。同时融侨提出“城市美好生活综合服务商”定位,全方位落地商务、全龄教育、大健康医疗、生态农业产业链,多元产业助力整体均衡发展,以实现战略目标。

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2、规模型房企之“产业化”路径

国家推动的“脱虚入实”、“精准扶贫”、“乡村振兴”战略,房地产行业作为国家支持产业,房企参与到国家发展战略推进已成必然。因此,对于规模化房企而言,迎合国家战略诉求,推动产业化发展是企业的必经之路,也是一条构建企业战略闭环之路。在产业选择方面,房企纷纷布局农业、教育、文化、体育、科技等产业,借此获取更加可持续的发展动力和新的利润增长点。

表:典型房企多元化布局

数据来源:亿翰智库

碧桂园:进军农业,助力乡村振兴

销售业绩达到一定规模后,碧桂园开始了其产业化之路。2016年销售业绩突破3000亿元,2017年碧桂园旗下教育集团博实乐顺利在纽交所上市。在2017年销售金额突破5000亿元之后,碧桂园于2018年6月15日宣布进军现代农业,成立碧桂园农业控股有限公司,首要任务提升现代农业科学技术含量,助力“乡村振兴战略”的实施。

融创:投资领先企业,加码多元产业

在2016年突破千亿规模后,融创也开始不断加码地产主业外的其他产业。与其他房企最大的不同是,融创采用投资行业内领先企业的方式,更直接、更快速、更有效,助力企业版图的迅速扩大。2018年1月,入股万达,进军商业地产领域,与互联网巨头联手打造线上线下融合的“新消费”。同月,入股自如,进军长租公寓领域。

正荣:涉足产业集团,形成“地产+产业+资本”合力

2018年5月正荣产业发展集团正式成立,至此,正荣的地产、产业、资本“三大引擎”正式成型。产业集团重点关注前沿教育、医疗健康、消费升级、品质人居、文化旅游、颐养康复、智慧城市七大领域,通过产业板块的资源整合,为城市居民提供更美好生活,同时,促进与地产主业的共同发展。

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3、产业型房企之“平衡化”路径

一类属于母子型房企,如新希望地产、美的置业、海尔地产与正大地产等这类地产开发商均是大型集团公司旗下的地产业务板块,而这类企业在集团中更多扮演着资源协调枢纽的角色。因此,规模的增长往往不是首要目标,他们更注重保持适度的规模增长,更多的是考虑与母公司其他业务的协同。

表:典型房企母公司情况

数据来源:亿翰智库

五、融资分档:

企业业绩规模与融资渠道和成本成正比

2018年上半年以来,传统融资渠道继续受限,非标压缩、美国加息等情况都将进一步推高企业的融资成本,不同规模企业之间的融资能力也出现了明显分化。资产证券化规模井喷,成为房企资金来源的重要补充渠道。但ABS发行主体仍集中在龙头房企,发行主体必须为资质良好、主体评级AA及以上企业,供应链ABS要求则更高,实务中目前还主要是AAA评级的企业参与发行。

表:不同梯度企业融资成本

数据来源:亿翰整理

六、投资分级:稳健与积极并存

表:典型房企2018年1-5月投销比与2017年对比

数据来源:亿翰智库

注:投销比=当年新增土地投资金额/合约销售金额。

1、土储充足型房企以稳健为主

土地是房企未来发展的基础,为维持较长时间的持续性发展。2017年房企对于投资的态度较为积极,截止2017年12月31日恒大、碧桂园、融创和万科四家房企的土地储备均超过1亿平方米。前期土地储备较为丰厚、存续比高的房企,在当前经济震荡调整期明显放慢了拿地的节奏,以稳健为主,投销比相较于2017年全年出现了不同程度的下滑。

2、业绩冲刺型企业仍积极拿地

2017年有不少房企纷纷制定新的战略,“千亿”成为企业的最低生存线,为了顺利实现未来每年的销售目标,房企积极拿地。其中,旭辉、中南、中梁等企业表现最为明显,已以旭辉为例,2018年上半年投销比约85%,如果按权益土地金额来测算,投销比也超过50%,与2017年相比,均有一定的提升。

致房企函之十九:中美博弈之际,关于房地产业的四点思考

亿翰智库·首席研究员·陈啸天

目录

一、对于行业:房地产业需要心怀感恩,从顺势成长到反哺社会,在政策需求中践行责任担当 

二、对未来:六大先发优势,房地产业理当积极乐观 

三、对企业:对冲振荡,从财务杠杆走向经营杠杆,将是房企的必然选择 

四、对于合作:房企之间的合作已经八年了,下一步该进化了

房地产业,不管其规模多大,终究只是经济领域的一个组成部分,而经济,终究是为国际政经关系服务,尤其是当下的中美博弈,对于房地产业而言,更是一个巨大的变量,其影响之大、之深远绝对不是我们现阶段可以评估的。在这样一个远远超出行业可控的变量面前,房地产业该如何面对并且采取相应的对策呢?结合行业所处的发展阶段,在此和大家谈谈四点想法。

一.对于行业:房地产业需要心怀感恩,从顺势成长到反哺社会,在政策需求中践行责任担当

需要清醒的认识到,房地产业并非凭空而生的行业,房地产业的爆炸性成长也并非仅仅是因为企业家的卓越和职业化经理人的优秀铸就的。在中国现实环境下,过往二十多年房地产业高速成长,从根子上来说,得益于政府的推力,这点,我想大家是不会有异议的,2018年,很多人都在讨论改革开发四十周年这一重大历史节点,其实,就房地产业而言,2018年同样也是住房改革全面市场化的二十周年!在城市化的大背景下,二十年的住房改革全面市场化客观上推动和导致了中国房地产业的高速成长,也成就了我们一大群卓越的企业家和培育了一大批优秀的职业精英!其他的不多说,我仅说一点,2004年之际,孙宏斌和王石还在争论谁是百亿企业的时候,谁能想到今天的房企一个月可以销售几百上千亿?!难道这仅仅是企业自我很牛?!肯定不是,回顾历史,我们会清晰的认识到,2004—2018之间房地产业的高速成长,很大程度来自于2002-2003之际土地公开招拍挂政策的推出,以及2004年全国开始进一步放开针对房企的开发贷和针对需求的个贷政策,这两者才是重大的推力。

上面这段的阐述并非是为了否定企业家的作为,更多的还是想客观的表述,房地产业和房企的成长确实是借力于城市化进程中的住房改革,顺势而生,房地产业需要感恩!

为什么,我想专门谈及感恩,一方面既是事实,另一方面我们也需要认识到一个严峻的事实,近年来,随着房地产业进入存量阶段,房地产业的定位和形象随着一系列(安全性问题、房价高企)社会性事件的发生,过往这些年,房地产业作为经济助推器光辉所掩盖下的瑕疵开始被放大,夜壶的比喻不应该仅仅是作为笑话,我们需要反思当下房地产业窘境的根源以及社会性矛盾进一步激化,未来可能给行业带来致命性打击的风险!

因此,在当下,在行业进入存量的当下,尤其是外有中美博弈的压力,内有地方债务的困境的氛围下,房地产业心怀感恩之心,探索未来之道,我认为比业务更重要!按照套话就政治正确!

那当下房企如何反哺社会(当然,房企一直在交税/解决就业/慈善捐助等等这里就暂时不提啊),以及体现责任担当?就目前国家政策的需要,以及观察各大企业的动作而言,我认为房企结合自己的业务有三大路径:

其一;专注匠心,打造符合人居标准、适宜消费升级的产品;

其二;营造美好生活,积极参与精准扶贫及建设具有温度的社区;

其三;产业兴邦,在当下中国梦和民族复兴过程中,推进符合国家需要且也是企业寻求未来转型需要的产业发展。

这三方面,至少是当下政治正确的路径。

二.对未来:六大先发优势,房地产业理当积极乐观

我个人兼任了不少企业顾问,也是因为业务关系,基本上百强企业都有合作,经常性的参加各大企业的研讨会以及交流,近期所面临的是对企业及个人前程的担忧的话题比较多,道理很简单,国家这么打房地产业,未来咋整?

其实,大家没必要太悲观,为啥呢?

其一,国家未来的路径明朗了;今年的博鳌论坛上,习近平主席发表的主旨演讲,大家应该很清楚,未来的中国会进一步融入全球,未来的中国仍旧是市场化路径,改革开放的方向,不会变! 

其二,当下的困境与国家的需求;近期中美博弈下最严重的事件当属中兴事件了,这件事客观上来说刺激了我们国家上下的神经,我们确确实实技不如人,随后习近平主席也在多个场合表达了要研发和掌握重大以及核心技术和产品,未来发展实体产业,大力推进核心技术的研发是为必然,而在这个过程中,国家推力是一方面,更多的还是需要一批优秀的企业、企业家以及职业化精英。

其三,房企的相对优势;我认为有六点:第一,二十年的历程成就了一批完成原始积累的企业,而且规模都不小;第二,这批企业机制灵活,敢于而且能够支付得起优秀的人才;第三,这批企业会而且非常善于利用金融手段;第四,这批企业天天和政府打交道,非常理解政府的需求;第五,房企的高层全世界性的考察和交流,具备国际化的视野;(你看看万科、万达、复星、绿地等等房企的这些企业家全世界交流互动多广泛,层级多高就知道)第六,二十多年风风雨雨,企业的经营心态很成熟。

其四,先发优势;正如第一点所描述,未来的中国将会按照市场化的、商业化的逻辑去与全世界展开竞争,而这就需要一大批优秀的企业!有这六点优势,在我们推进中国梦以及民族复兴大业的过程中,房地产业所成就的这批企业和企业家以及优秀的职业化精英具有很大的先发优势,我们的白色家电就剩下三家企业:海尔、格力、美的。而房地产业呢,至少一百家百亿级企业,也就是说至少上百的成体系的具备竞争力的企业系统。在当下中国,我们很难找出这么一个庞大的企业家群,毕竟这是时代造就的,是二十年全面市场化住房改革造就的,就中国的经济系统来看,不说其他行业不可匹敌,至少这是个非常重要的群体。

其五,未必要专业;很多人也许会说,未来的核心技术和产品可不是你盖房子就能懂的,光有钱未必能解决问题,确实如此,但也未必如此,你看马斯克不就做出了人家举国力量都做不出来的飞行器吗?你看恒大不就开始和航天系统合作了吗?你看蓝光不就在生命科技方面大投入了吗?作为一个整合者,用机制整合专业的人才去做专业的事情,房企很擅长。当然,我不认为房企一家就因此能够承担发展高精尖、实现2025的重任,我只是认为,六点先发优势,注定未来的房企未必仍然是叫开发企业,很可能某个房企变成钢铁大王、有的成了生命科技巨头、有的成了汽车巨擘,这是趋势也是必然。

所以呢,我不看空行业未来,只是未来我们不一定是房企而已。

三.对企业:对冲振荡,从财务杠杆走向经营杠杆,将是房企的必然选择

资金是房地产业的血液,房地产业高度资金密集型的特征,注定了在银根收紧的背景下必然会随时进入困境。自2017年年底以来的本轮银根收紧,至今已快半年时间,所有的房企已经感受到了寒意!

但是呢,在我们现有的体制环境下,在中美博弈这一大背景下,在国家对实业需求高度重视的大背景下,客观而言,房地产业目前是不大可能继续吸纳大量社会资金,从而导致社会资源进一步转向房地产业的结果,如果出现,房地产业的未来可能会更加不堪。

即便是最近有关领导再度的积极表态和降准的出现,我们要认清几点形势:一是目前的降准以及资金的宽松更多的是定向往国家所需的方向投放,房地产仍旧不是政府关注方向;二是房地产业在高层眼中已经是占用了大量社会资源,不宜进一步抱太高期望,也不要自欺;三是房地产业中长期的会进入银根紧缩状态,我认为是大概率事件。

在这一趋势下,房企就真的无所作为吗?其实不然,房企过往更多的还是粗放型经营,是个资源的整合者,真的说到每家企业有什么特别多的技术性和特高的管理水平还真拿不到台面(这和六大优势不矛盾啊)。

当下的环境,对行业未必是坏事,对企业也同样!我们经常性的听很多企业会说,行情不好的时候练内功,那怎么练内功?我认为就是:做企业就是做杠杆,收了财务杠杆,要放经营杠杆!

可能有人会觉得很奇怪,从来只听说财务是杠杆,可真没听说经营杠杆一说,那是因为过去行业太顺了,企业深度化的经营没有拿到台面上来讨论。

经营杠杆其实有些企业一直在做,但是大家没有意识到而已,就我个人观点而言,至少可以从人才、品牌、技术(产品)、服务等等很多角度来探讨,比如说过往三年,全国房企学碧桂园的人才机制,学啥呢,因为碧桂园的人才机制客观上来说颠覆了过往近十几年来所有房企以“地”为核心的企业运营逻辑,碧桂园的人才机制引导了行业全面性的进入以“人”为核心的经营逻辑,这就是个巨大的创新,推动了碧桂园过去几年的高速成长,这就是放人才的杠杆!再比如,过往几年,绿城代建全国化业务源源不断,不就是因为绿城的品牌优势吗?这不就是放品牌的杠杆吗?再比如说仁恒的社区服务在上海金融圈都是有口皆碑的事情,仁恒的产品(按照仁恒陈平总有一次的介绍,说我十五年的房子比人家八年房子的外立面和小区还是要好很多,人家直接找上门,希望我们帮他做翻新),金茂这几年在金茂府产品上的投入,使得不少房企拿了高价地块直接主动找他合作,融创这些年在桃花源以及壹号院产品的打造同样也是为企业带来大量的远非资金所能解决的优势,这其实就是放技术(产品)的杠杆!

放经营杠杆,简单的说也是为企业在不利的环境下寻求真正的核心竞争力!

我相信还有很多角度可以探讨经营杠杆,在此,仅是抛砖引玉!

四.对于合作:房企之间的合作已经八年了,下一步该进化了

自2011年开始,房企相互之间的合作拉开大幕,这个过程中,很多房企走出了自我封闭系统,走向了开放合作路径,一如中国加入WTO,但凡开放最终都是受益。

但是呢,在行业越来越集中化的今天,我个人觉得纯粹的原始的项目合作已然不足以满足企业的发展需求,近期出现的一些上市房企与非上市房企之间的深度合作就是代表。

我个人觉得,行业企业之间的合作,必然会从单一项目端开始走向企业层面,从二级结构的股权走向一级结构的股权!

尽管有些业界朋友认为太难,其实未必啊,当年企业与企业项目端合作不也是经历了一路坎坎坷坷到今天变成天经地义;也有人说项目层面毕竟不涉及企业层面股权,企业家还是能接受,但直接上升到企业层面,很多企业家就不干了,我仍旧认为这只是技术问题。在行业的今天,为了抗衡前面八千亿上万亿级别的企业,几家千亿级别企业构建半联盟的模式只是个时间问题。

晚,不如早!

2018/6/29于上海

来源  亿翰智库

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