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按“套内面积”计房价,数字游戏而已

楼主:汉楚 时间:2019-09-05 09:16:10

科技园区二手房

2月18日,在城乡和住房建设部网站公开了,包括《住宅项目规范》等在内的38项工程建设规范征求意见稿,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。

   

 按照套内面积计算房价,这是从技术角度规范了住宅面积的计算规则。同时,按照套内面积计算房价,这也是国际通行做法。我国尽管在《商品房销售办法》中,明确规定可以按照建筑面积或者套内面积计算房价,但实际上,一直以来都是按照建筑面积计算房价的。   

当然了,国内的重庆并非如此。在2002年,重庆就明确要求按照套内面积计算房价。如此规定,用当地人的说法,是让购房者能够明明白白的消费。  

   

问题是,按照套内面积计算房价,除过能够让消费者明白自己住宅的套内具体面积以外,还能有啥重要意义吗?     

众所周知的事实是,国内自从1998年实施商品房政策以来,出于能够理解的原因,商家都是按照建筑面积计算房价的。这样的计算依据,无非就是显得房价比较低以外,再没有其它效果。毕竟,若是按照套内面积计算的话,这房价很明显的就要上涨2到3成。房地产商只要提高住宅销售价格,最终还是羊毛出在羊身上。

    

因为国内一般的商品房,其公摊面积都是按照8%到30%的标准。尽管也有规定,多层公摊为8-15%,小高层按照10-20%,而高层一般是15-30%,实际上公摊面积基本都是开发商说了算。比如说吧,某商品房小区公摊为20%,这是开发商营销中公开的,而消费者购买了按照建筑面积计算的商品房,至于最后的房屋建筑面积或者套内建筑面积,都是由开发商聘请的测量机构测算的。除非差异明显大,会有费用的调整,而绝大多数情况,都是购买合同中标示的。     

毕竟,现实中,很少有消费者会自己去测量,或者聘请测量机构来测量。同时,这公摊面积的多少,都包括那些内容,也根本不是消费者所能把控的。反正,这开发商建设商品房小区时,如何设计、如何规划、如何安排等等,作为消费者很难有资格或者能力或者机会发声的。

更为关键的是,消费者所能购买的商品房,其房价可都是“一房一价”,或者说受市场环境的影响很大。商品房市场出现20多年来,几乎都是慢牛,偶尔的几次“回调”,如果没有抓住,那就只能是上车成本越来越高了。所谓的“6个钱包”,也就是对如今房价的最好描述。

    

显然,商品房房价根本与建设成本无关,都是消费者与开放商“博弈”的结果。不过,这开发商在“硬性成本”的限制下,房价只能是“水涨船高”了。而其中,按照建筑面积计算房价,在某种程度上来说,就是一种对房价计算的中国特色。毕竟,这样的计算房价,虽然不合国际通行做法,但是却显得房价比较低。低的房价,会让消费者心态能够平和一些,不至于对高房价有太多的“怨气”。尽管,按照套内面积计算的房屋总价与按照建筑面积计算的总价是完全相同的,而建筑面积计算的单价,总还能显得地方管控有方。  

至于说,按照套内面积计算之后,暖气费、物业费或者装修费等等,是否就能更为确切呢?消费者真的是想多了。要知道,承担这些暖气费、物业费或者装修费等的费用,不管是按照建筑面积计算或者按照套内面积计算,对消费者来说,总支出不会有变化的。无非就是单位面积的价格调整了而已。起码,不会出现有人想的那样,会有减少的。     

就是有人说会为以后房产税出台做好准备,那更是胡扯了。房产税是按照商品房总价来收缴的,起码目前是这样说的,而且这个总价也只是评估价,这与按照套内面积或者建筑面积计算有关系吗?就是有所谓的免除的“面积基数”问题,难道说面积变小了,免除基数不会有相应的调整吗?征税本来就是动态的措施。     

既然如此,那为啥有关部门要提出这样的征求意见稿呢?在我看来,关键就是因为当下的房价出现了一种分化的现象,针对这种分化,在房住不炒的大原则下,调整商品房的计价方式,起码房价的下降或上涨就不会明显,如此以来,至少就可以看上去平稳了。 

前几年的“三去一降一补”政策出台后,国内商品房,尤其是二级以下城市的商品房去库存效果显著。而这显著,在国内只有22个人口增长的城市房价有稳定基础的现实中,其它的地方很可能会在未来的数年内成为“坑”。哪怕国内在今年的头两个月社会融资总规模高达4.64万亿,也就是说资金面宽裕,不是资金“大水漫灌”的强货币刺激下,除过这个所谓的22个城市,包括设定的城市圈以外,各地房地产行业的两极分化,其社会影响也将会无法估量。     

因此,一旦将商品房的计价方式调整之后,不就很难直观的比较了吗?起码,因城施策、一房一价等的政策约束下,房地产行业的调整变化一时半会很难总体比较。不能轻易的比较,至少可以在一定程度上“掩饰”房地产行业的种种异象。     

总而言之,我以为,这按照套内面积计算无非就是数字游戏而已。开发商不会做亏本的买卖,而弱势的消费者注定将会成为“砧板上的鱼”。至于说,国际接轨是否,也没有啥意义。重庆按照套内面积与上海按照建筑面积一样的能够做“房产税”征收的实验嘛。

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